所谓“首付贷”，是指在购房人首付资金不足时，地产中介协助购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金，作为购房首付。
据业内人士透露,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道，其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供贷款资金；三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说，整个“首付贷”的资金链比较复杂，资金来源和范围较广，加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利，所以会出现首付来源难以查清的情况。对于房产抵押贷款用作首付款的现象，有业内人士坦言,在实际操作中，一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等，会有一个形式上的监管，但在实际执行过程中监管难度较大。
“首付贷”是如何避开监管操作的？“假设你的资金缺口是70万元，我们需要分三家银行来做，因为每家银行信用贷的最高额度是30万元，我们常合作的几家银行，这几家的利率也各有不同，一般年化利率在6%~9%，正常按揭贷款年化利率在5.39%，其实差距不大，一般都可以承受。不过‘信用贷’的还款年限最多是三年，可以选择等额本息或者等息本金两种方式。”“信用贷”的风险并不大，对于购房者来说，可以用最少的资金撬动最大的资产，并且“信用贷”不会占用购房者的任何贷款记录。
如果首付使用首付“信用贷”+按揭贷款，以总价480万元、首付192万元贷款20年的房子为例，按揭贷款部分月供17000元左右，“信用贷”按中间保守利率7%来计算，三笔信用贷每月还款总额预计在23000元左右，总计每月还款4万元左右。并且使用“信用贷”不能提前还款，如果提前还款，需要支付一定比例的违约金。这样看来，作为购房者而言，虽然首付问题解决了，但是每月的还款压力也不小。
对于购房者来说，“首付贷”是一把“双刃剑”。“市场行情好的时候，可以放大收益，但市场下行的时候，也会放大亏损。不过对于首付款不足但又不想将房产抵押的人来说，‘首付贷’是借款门槛最低的一种方法，不过在银行不叫‘首付贷’，而是信用贷。信用贷不用审核你的工资流水，只需要你的信用记录良好，没有逾期还款记录就可以，一般都可以批下来。
