恭喜你发现这篇办理银行抵押贷款的超级无敌大干货！
全文5400字，不推荐银行，只解决困惑！
如果你想办理银行抵押贷款，申请最低利率，却又不知道怎么操作，看这一篇文章就够了！
我是钱老师，上海地区银行15年信贷负责人工作经验，从事中小企业及个人的贷款申请、审批、管理工作。
“相信我，抵押贷款千万不要自己乱申请”在写这篇干货之前，我先上2个图。
2022年11月，上海的二套房按揭贷款年利率为5.35%。
我的朋友丁先生，710万，十年期，年利率3.35%。
利差整整2%一年。
同样一笔贷款，给他每年省下超过14万的利息。
十年省下整整140多万，真金白银的现金。
并且，批复到放款，仅用7天，我帮他把一笔抵押贷款就弄完了。（在上海，光正常办理抵押就需要7天。）
这个效率快到他以为还要补一些签字，其实已经都完成了…
丁先生作为一个贷款小白，也曾经在各家银行和中介之间，踩坑踩得满头灰。
找银行，都不知道哪家银行有什么贷款产品，利率如何，期限如何，找谁办理都不知道；
找中介，都不知道哪个中介跟他讲的是真话，说好的1%服务费结果变成10%，什么都没做先交1万定金。
跳坑之前，他总算想起该给我打个电话…
这类事故，在我银行从业十多年，看得太多了。
所以我想，不如自己好好写篇文章，让看到文章的朋友，对银行抵押贷款有个全方位的认识。
所以我憋了个周末，又删又改，尽可能用简介的语言，写清楚抵押贷款的所有细节。
看完这篇文章，我想你基本上已经比95%的普通人，更明白如何申请抵押贷款了。抵押贷款，真正的名称叫做“抵押经营贷”，区别于购房的按揭贷款，和无抵押的消费类贷款，抵押贷款最大的区别，在于其资金用途是企业的经营，而非其他。
由于其额度高，利率低，还款方式多样，审批简单，是一款居家旅行、出门防身之利器，用过的人都说好。
（银行另有一种“抵押消费贷”产品，金额低且利率高，受众范围太小，此处不作介绍）
那我们就通过以下几点，来了解如何办理一笔优质的抵押贷款。
抵押贷款的前提条件抵押贷款的产品区别抵押贷款的申请流程抵押贷款的放款及贷后工作银行产品信息汇总抵押贷款的前提条件
言简意赅地说，抵押贷款在申请阶段，银行会审核3个核心要素，公司，人，房。
这是钱老师在帮助客户办理抵押贷款时，需要评估的各项因素。
抵押贷款要素公司：
公司成立一年以上，抵押人或实控人，已入股一年以上公司是否有实际经营，有银行流水，有纳税开票公司是否有异常经营，例如工商年检过期，未决司法诉讼，行政处罚，经营异常信息公司股权是否属于内资企业公司属性是否为有限责任公司，一人有限公司，个人独资企业，个体工商户等公司经营范围是否符合实体企业贷款要求公司规模是否属于工信部中小微企业公司征信情况和负债情况人：
实控人年龄（18-65岁），抵押人年龄，担保人年龄实控人及抵押人婚姻情况，国籍情况实控人职业情况，收入情况实控人及抵押人征信情况和负债情况实控人及抵押人是否有其他异常情况（诉讼，刑事记录，银行黑名单等）房：
抵押的房本上有老人（超65岁），或未成年人名字产证是否满一年房屋年龄是否30年以上房屋估价是否低于300万/面积低于50平米（仅限上海要求）房屋是否在外环外（仅限上海要求）抵押人全国范围是否有备用房房屋属性（住宅，商住，联列/独栋别墅，办公楼，商铺，厂房土地，经适房，动迁房等）房屋是否含有按揭或其他抵押房屋是否有查封，违章搭建房屋使用权来源是转让或划拨等其他以上这些，林林总总汇集成这笔抵押贷款的审批标准。
银行并非要求每一项都符合要求才可以批复贷款，但是，所有超出这些限定标准的，都将成为申请贷款的限制条件。
我举个简单的例子，张三去银行申请抵押贷款，他所抵押的房产证上，有其父亲的名字，其父已70岁。
在上海，近80%的银行，会要求产权人的年龄控制在65岁。假设原本有10家银行可以办理，现在因为这条的限制，只剩下2家可以申请了。
如果张三的公司是个空壳公司，没有任何流水，那就要在剩余的2家银行中，挑选有没有可行的银行。
常见的问题：
上述张三的例子，是我们办理抵押贷款中，常见的一些情况。在钱老师的十多年业务实操中，基本上95%的客户，会因各种原因受限，找不到合适的银行。
你也可以比对一下自己的情况，例如，要办理抵押贷款时，你名下有公司吗？注册在本地吗？公司有经营流水，能覆盖贷款本息吗？你的征信好不好，产证上有没有老人或小孩的名字？房产是否有按揭未还，或刚拿到产证？
所以总结下来，我们遇到的最大问题，其实是银行在挑选客户，而不是客户挑选银行。
真正符合上述所有要素的客户，公司情况好，个人情况好，房子情况好，那他可以挑选任一银行的任一产品，估计也不会有兴趣来看我们这篇文章。
常见的解决方案：
其实在客户质朴的思路里，办理抵押贷款就是：我有房子，抵押给银行，银行给我钱。
但现在你读到这里，其实已经明白，抵押贷款远远没有这么简单。
对于大部分客户而言，他们怎么解决上述的问题呢？他们说，我会多试几个银行。
我听到的最多的回答是：“我认识不少银行的人，已经问过好几家了，有些说可以，有些说不行，有些说你先来申请，我争取帮你批出来。”
钱老师想说，这个方式效率极低，而且存在很大隐患，但大部分人的确是这么干的，甚至市面上的普通中介，也会协助他们这么干。
这种“多头同时授信“的方法，会在极短的时间内增加大量的征信查询次数，有可能一周之内摧毁一个人累计多年的良好征信记录。这里篇幅有限，我们不展开讨论细节，但请你千万不要这么做。
正确的解决方案：
正确的解决方案只有一个，就是了解熟悉银行要求，争取一次申请通过。
所以在申请抵押贷款前，与其多试几家，不如多问几家。拿着上述的“公司 人 房”3要素，比对自身条件，仔仔细细地与银行客户经理询问清楚。明确在全市范围内，有哪几家银行基本可行，再做进一步的决定。
当然对于银行的要求，熟悉起来还是有相当难度的。
这张图是“ZS银行上海分行”的“个人类抵押贷款”入围要求。钱老师需要日常维护近60个该类表格，才能对上海市面上的主流抵押贷款产品，有全面系统的了解。
所以，你也可以参照我的这个表格，尽可能地多问几家你认识的银行，比较一下，哪家最适合你。
ZS银行个贷抵押产品第一步总算完成了，当你入围了几家银行的审核要求，接下去就是如何挑选合适的银行产品了。
抵押贷款的产品区别
当我们说到2个银行的不同贷款产品时，第一反应基本都是“哪家银行的贷款利率更低”？
是的没错，贷款利率直接决定了你的资金成本，是非常重要的考量因素，但，绝不能是唯一的考量因素。
钱老师在这里总结概括了以下几点，作为挑选银行产品的要素。
A. 利率
注意是实际利率，非名义利率，非费率。银行利率均为年利率。
B. 还款方式
这一点的重要程度，有时甚至高于利率，直接决定了借款人的现金流模型。所以还款方式必须尽可能满足自己的资金规划。一般有先息后本，等额本息/金，随借随还，不规则还本付息等方式。记住一点，最好的一定是“随借随还，按天计息”。
C. 期限
分为授信期限和借款期限。授信期限指银行给你这笔额度的最长期限，一般也同等与抵押的期限。借款期限是单笔放款后，该笔贷款的最长还款期限。这两者概念不能混淆。
例如，批复为授信一笔100万元10年期贷款，3年一还本。也就是说，这笔授信的总期限是10年，房产抵押给银行的期限也是10年。但100万元放款后，每月付息，到第3年底就需要归还本金100万元。在银行进行审核后，可以再次给予提款100万元，期限再次是3年。
长的授信期限其实是简化了放贷流程，在此期限内可以重复提款还款，但这绝不是等同于还款的期限。
D. 放款方式
一般分为单笔放款，多笔放款和随借随还。单笔放款多见于传统银行模式或等额本息/金还款模式，授信金额批复后，一次性将全额放款。多笔放款多见于线上放款，借款人可以在网银或手机app端，分多次多笔放款，提高了用款灵活度。随借随还，本质也是多笔放款，并且接受还款后再次放款，充足利用额度。
E. 放款途径
这点极其重要，因为绝大多数人并不了解什么叫“放款途径”，往往等到准备放款了才被告知。放款途径不好，贷款批得出，资金用不到。
放款途径一般分为受托支付或自主支付，受托意为银行根据借款人的委托，直接将款项打给第三方个人或企业。自主支付意为借款人可以自主支配贷款，随意支付。绝大多数银行只接受受托支付。
这里面的门道其实很多，因为银行根据监管要求，绝大多数情况必须将款项打给企业的供应商，不得由企业或借款人自行使用，所以当借款人本身对资金另有他用时，就需要寻找合适的银行。更多细节，我们留在第4点“放款与贷后工作”阐述。
F. 贷款主体
不同的银行有不同偏好，有些喜欢由实控人（抵押人）作为贷款主体，由个人申请，个人账户还款，也只登记进个人征信。另一些银行喜欢由企业作为贷款主体，企业申请，企业账户还款，登记进企业征信。
一般来说偏好个人申请较多，流程简便，且申请要求相对较低。
以上6点，基本就是选择哪家银行办理的决定要素。
不要认为名气大的银行才是好银行，银行不分大小，合适的才是最好的。
抵押贷款的申请流程
抵押贷款的申请有一套完整的流程，如下：
准备资料 – 提交申请 – 下户尽调 – 贷款审批 – 出具批复 – 签约合同 – 预约开户 – 办理抵押 – 银行放款
知乎上大多数文章都在大谈特谈流程，相反，钱老师不建议太多关注流程，因为这本身就是银行客户经理的本职工作。你只要跟着流程走就可以。
但有几点需要注意的是：
A. 提前准备一套抵押物房产的照片，尤其是出租状态的（每个房间+室号门牌+楼下门牌+小区门牌）。
B. 产证原件一定要提前找出来，千万别批好了发现产证找不到了！（老的绿本产证可能有密码封，也务必找出来）。
C. 提前拉一份征信记录（包括配偶和其他产权人），不要在多个银行签订征信授权书，让银行去调取征信。
D. 时刻多问一句客户经理，“材料齐了吗”“在审批了吗”“需要谁到场”“要带什么证件”“谁去办抵押，谁去拿他证”“放款放到哪里”“多久可以放款”“放款还需要什么材料”“可不可以提前还款”……
E. 如果房产还有按揭，计划批复后归还按揭撤抵押的，务必提前与按揭银行预约还款和撤押，这个步骤经常时间非常久。
F. 需要过桥的，提前找好过桥资金方。
G. 去交易中心前，记得有72小时核酸报告……（看我认真脸，上回客户就是忘了核酸，死活进不了交易中心）
然后钱老师再啰嗦一下，把每个流程的大致时间列出来：
准备材料+提交申请+下户尽调，3个工作日
贷款审批：1-10个工作，根据银行产品特征决定
出具批复+银行出合同+签约合同+预约开户：2-5个工作日
办理抵押：5个工作日（上海地区）
领取他证+银行放款：1-5个工作日
所以综上，请你提前至少1个月时间，作为抵押贷款的准备！
抵押贷款的放款及贷后工作
终于到了放款环节，成败与否在此一举。
不要小看了放款和贷后管理，太多的客户批了贷款，却放不出去，甚至放了款却违规操作，因贷后管理疏漏被银行抽贷，强制还款。
钱老师的日常工作中，遇到的90%以上的小白客户，都会问一个问题，贷款放款是打到我的个人账户，还是我的公司账户呀？
抱歉，2个答案都是错的。因为“贷款用途”才是决定放款途径的唯一要素。
举个简单的例子，张三有公司A，其个人（或A公司）获批了一笔100万元贷款，用途为日常经营用途（注意，这是抵押经营贷合规且唯一合规的用途）。
根据用途，张三的这笔贷款，一般仅限于支付货款/支付员工工资/支付租金等日常运营。所以当张三需要向一家B公司采购100万元货物时，银行收取AB公司的购销合同，然后替A公司支付了这100万元货款，资金进入B公司账户。
从头到尾，张三或者A公司，没有机会触碰这笔资金。这就是银行作为贷后管理的要求，也是贷款环节最后一个难点。
对于张三，如果他希望有别的用途，甚至经营以外的用途，比如用于M房，那该怎么办？
这是大部分抵押贷款申请者的切实需求，同样也是考验水平的试金石。
一旦出错，前功尽弃，被抽贷+列入银行黑名单。
这个难点是因人而异的，我们无法在这篇中一一罗列所有操作手段。最终还是考验信贷经理的工作经验。
钱老师办理过1000+客户的贷款案例，有丰富的经验处理各种特殊贷款用途。如有需要可以另外咨询。
（哦对了，如果是M房，也可以看看这篇故事，算是本文的彩蛋）
附 银行产品信息汇总
2022年上海地区银行优势产品，仅供参考：
（更新至2022年11月，无法列银行名，会被举报请谅解）
经营抵押贷银行A：年利率3.35%，10年授信1年一还本，支持随借随还，最高额3000万
经营抵押贷银行B：年利率3.6%，10年授信3年一还本，支持随借随还，最高额3000万
经营抵押贷银行C：年利率3.65%，3年授信3年一还本，最高额1000万，抵押当天放款
经营抵押贷银行D：年利率3.65%，3年授信3年一还本，最高额1500万，可不看流水
经营抵押贷银行E：年利率4.1%，3年授信3年一还本，最高额1000万，可做新产证新公司
经营抵押贷银行F：年利率3.6%，20年授信3年一还本，最高额3000万，可做二次抵押
好了，撒花！终于把这篇文章读完了！
希望这篇文章能解答你办理抵押贷款时的主要问题。如果有需要也请给我留言。
我是钱老师，上海财经大学毕业，美国注册管理会计师。
专注上海银行信贷从业15年，累计银行放款超10亿，服务客户1000+。
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