作者 | 傅林林编辑 | 曹蓓
刚刚过去的一周里，地产股迎来了久违的“甜蜜时刻”。
万科A、金地集团、新城控股等10余只个股涨停。就在上个月，地产股还遭遇重创，下跌幅度达到14%左右，仅次于家居用品和酿酒板块。
民企融资的政策迎来重大利好，是这次地产股打翻身仗的重要推手。
11月8日，交易商协会发布重磅消息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模约2500亿元，后续可视情况进一步扩容。
2天后，龙湖的200亿元储架式注册发行就被受理。紧接着第二天，新城控股也宣布申请了150亿的额度。
市场传出消息时，美的置业、碧桂园等企业也在申请，这些此前成功申请发债的示范企业，再次优先获得了融资支持。
从规模看，这一期的申请额度远大于上一批（10亿-20亿）。且对于此前有民企反映的服务费问题，此次官方称，增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右。
市场对这一消息的解读非常正面，后续扩容的名单，留下不少想象的空间。
招商证券称，近期政策对于地产的支持也开始出现从“保交楼”扩展到拓宽民营房企主体的融资渠道上，后续房地产行业相关融资需求有望回暖。
境内境外两重天
“总体看，这次发债跟上一次没什么变化。”有房企融资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
从已经确认的龙湖的情况看，其申请的200亿储架式注册发行，可在注册有效期内结合需求分次发行。
上述人士称：“其实就是拿到个大批文，之后分期发行，只要资产负债表和借新还旧规模能匹配，一单申请200亿也行。”
一份文件显示，建设银行为此次龙湖200亿元债券的主承销商，首批注册金额为20亿元。不过该份注册申请还处于待上会阶段，而龙湖方面对《凤凰WEEKLY地产》回应：“目前具体情况还不清楚，还有一些细节需要谈。”
进入11月，关于房企融资的好消息不断传来。
11月1日交易商协会的座谈会上，中债增进第二批名单出炉。金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等多个新面孔，出现在中债信用增进投资股份有限公司的扶持意向里。
随后“第二支箭”消息再次传来并迅速落地，境内债权融资正加速进行。
境外却是另一番景象。
房企对于境外债务显得无暇顾及，先是旭辉发布公告暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，后是碧桂园主动撤出惠誉的评级。
一位TOP10房企内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“境外评级原则上还是按照公司的基本面来评级，另外还关注境外是否还有较强的融资能力。”
此前房企信用评级遭到评级机构频繁下调，而发行美元债的基础是评级机构的信用背书，这就导致房企美元债融资渠道收紧，融资成本上升，境外融资渠道基本丧失了融资功能。
修复的迹象
总体来看，2500亿支持是不小的规模，但分摊下来，很难实质性改变房企的资金困境。
有房企内部人士坦言：“如果这2500亿资金全给到民企，分到每个民企头上的额度有限，个人认为这个还是更偏概念型利好。未来监管层面可能还是需要约谈金融机构，各方找到一个平衡。”
香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“2500亿应该也只是流动性的支持，并不会解决目前房地产的行业性问题，更多是解决迫在眉睫的偿债和流动性。”
比如，龙湖拿到了200亿的注册额度，相比此前在中债增担保发行的第一批债券中发行的15亿中票，增长超过10倍，但这并不意味着龙湖会一次性将额度用完。
首批发行的20亿元与之前的一笔大致相当，这也是目前市场环境的真实写照。
上述房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“目前市场信心仍旧比较脆弱。”
另外，此次中债信用增进公司在公布的《项目需求意向表》中，明确列出5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。
也就是说，能够申请成功的企业并不多，不过，随着融资的扩容与开闸，房企在资金端的境遇总归是好转了。
8月以来，中债信用增进公司共推进十几单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。
而据中指研究院监测，10月份，房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，反映行业融资出现修复迹象。其中，房地产行业信用债融资同比上升155.7%。
今年以来，信用债市场多次受到政策大力支持，成为修复最快的一种融资方式。
尽管这与房地产黄金时代的资金规模有着巨大差距，但不能否认，当下任何一丝暖风，对企业来说都弥足珍贵。
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