房产抵押贷款流程的（上）篇里讲到了房产抵押会遇到的问题：征信部分，这（中）篇再继续讲完
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行放在眼里？我们银行不信。部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到，我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是做人立信根本。
2这下再说下房产，也有很多问题。这里的问题主要是资产变现保值，银行也会考虑。
2-1区域，银行感兴趣的肯定是热点核心区域，资产好变现，比方说北京市的某些远郊区县，金额不是很大，一两三百万，购买热度又不够。最终执行的话，法拍成数也很低，导致损失率更大。在银行业贷款不是很热销。
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说都要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说哈尔滨银行，去年的政策是，北京三环内不限房龄，四环内40年。此处和2-5房龄是一回事儿，抱歉，疏漏。
2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求。像厦门银行变态到停车位都接。
2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单位买卖方式所得，交了税了，没问题。另一类是划拨，基本都是国家政策安排的房产，差点税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成处理。
科研办公用房就不说了，也就一家河北地方银行能干。
公司名下的，也是变现问题，转手税费和麻烦程度也相当难，20%银行接。
2-5，房龄和年限是一回事儿，抱歉疏漏。
2-6共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有abcd四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。
2-7是否干净房/转单。这个考虑的是之前有没有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。还会考虑的问题是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后本的还款方式，最终还款日没有能力偿还本金。
2-8二套房产，证明客户有足够的资产，足够完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二套房产都OK。
第3点，公司，企业经营
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高200w，而且现在难批，要求资质相当高，昨天刚和工商银行海淀的一个支行长吃饭聊过。
说了，为了合规。一部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满3个月。还有一部分，叫做实控。A没有公司，朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制人协议，A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。还有一种情况，包装。也就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制人协议，这个有点敏感。略过，不详说。
实地经营，某些银行是要考察实地经营现场，评估收入流水情况的。
流水要求基本上覆盖贷款金额的1/2/3倍。
企业涉诉执行纠纷等等，参考1-5，自然人涉诉部分。
这里可操作性东西有点多。非真实下户，非申请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也没法说。就这样过了。
4，就是自己需求的问题了，想要多少额度，这笔钱需要用多久，利息多少能接受。简单。
4-1 可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要比市值低一些。比方说珠江银行能放到8.3成最高，宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷款，最高可以做到9成。
4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质会有哪些哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合工商银行年化4.35的利息，中国银行年化4-4.35%，低息贷款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自己的就是最好的，才会不那么盲目。
4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多久，老人常说，吃不穷穿不穷，算计不到就受穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方式先息后本或者等额本息。先息后本的资金利用率比较高，钱一直在自己手上运转，钱生钱，儿子生儿子，付了利息也划算值得。部分产品要求每年归一次全部本金，这个会涉及到过桥资金，稍微麻烦一丢丢。5年期以上基本都是等额本息还款了。房抵普遍来说，最高为10年期，不像按揭，可以最长做到30/40年。对银行来说，夜长梦多，不那么安全。
带一句，有气球贷这种产品，比方说5年期，按20年的等额本息来还款，第60个月结清剩余本金。接近于先息后本，还款压力小。
关于贷款中会遇到的问题，请看连续视频内容的（中）篇和（下）篇讲解（包括近期更新的一些最新的银行新政，利息甚至低到年化3%-3.65%-3.85%）。
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